안녕하세요! 부산 박우진변호사입니다.

 

부동산 임대차 전문 변호사 입니다. 경기가 좋지 않다 보니~ 임대차 계약 후 차임을 내지 못하는 임차인들이 많이 생기고 있습니다. 임대인들이라고 마냥 여유가 있는 것도 아닙니다.

최근에 제가 임대인 입장에서 수행한 사건 소개해드릴게요.

우선 병원을 운영하던 임차인은 경영난으로 차임을 내지 못하다 폐업 후 나가버렸습니다. 보증금이 차임을 공제할 만큼 남아 있었지만, 원상 회복을 누가 할 것인지 그리고 원상 회복 비용에 대한 합의가 되지 않았습니다. 특히 임대인이 여러 명이어서 이해관계가 조금씩 달라서 합의가 쉽지 않았던 사안입니다.

○ 소송 수행 시 쟁점

· 연체 차임 및 연체 이자 청구

· 원상회복 의무 불이행에 따른 손해배상 청 구

· 원상회복 지연에 따른 손해배상 청구

임차인이 차임을 내지 않고, 일방적으로 해지를 주장하며, 원상 회복도 하지 않고 나가버린경우

vs 임대인의 대응 방안

임대차 전문 박우진 변호사입니다. 아래에서 최근 제가 직접 해결한사 례를 통해, 임차인이 차임을 체납하고 원상 회복도 하지 않은 채 나가버린 경우, 임대인이 어떻게 대응할 수 있는지 알아보도록 하겠습니다.

1. 차임 연체에 대한 대응

○연체 차임 청구 가능 범위

- 임대차 계약서상 약정된 차임을 기준으로 연체된 금액을 청구할 수 있습니다.

- 연체이자도 약정이율(보통 연 10%)에 따라 청구 가능합니다.

- 임대차보증금에서 연체 차임을 공제할 수 있습니다.

☞ TIP!

보증금에서 연체 차임을 곧바로 공제할 것인지, 임대차 종료 시 공제하여 충당할 것인지는 임대인이 정할 수 있습니다.

○합의해지되었고 연체 차임을 지급할 수 없다는 주장에 대하여

임차인은 폐업신고 후 임대인에게 관련 사실을 통지하고 원상회복 관련 논의를 진행한 바 있어, 이미 임대차 목적을 달성할 수 없는 상황이기에 합의해지되었고 그래서 연체 차임을 지급할 수 없다는 주장을 했으나 받아들여지지 않았습니다.

2. 원상회복 의무 불이행에 대한 대응

○원상 회복 비용 청구 가능 범위

- 임차인이 변경한 시설을 원상으로 되돌리는 데 든 실제 비용을 청구할 수 있습니다. 임차인이 일부 원상 회복을 하였지만 하다가 그만둔 경우, 임대인이 새롭게 부담한 원상회복 비용의 대부분 인용되었습니다.

- 임차인은 임대인 주장 철거비용이 너무 과다하다는 주장을 하였으나 통상적인 범위를 벗어난 것으로 보기 어렵다는 이유로 모두 인용되었습니다.

- 다만 부가가치세는 임대인이 사업자로서 환급받을 수 있으므로 제외됩니다.

(대법원 2015. 12. 10. 선고 2015다218570 판결)

☞☞☞TIP!

원상회복 공사를 진행할 때는 다음 사항을 꼭 챙기세요.

1. 공사 전 현장 사진 촬영

2. 견적서 및 영수증 보관

3. 공사 완료 후 사진 촬영

3. 주의할 점: 원상회복 지연에 따른 손해배상 청구

많은 임대인들이 원상 회복이 지연되어 새로운 임차인을 구하지 못했다며 그 기간의 차임 상당액을 청구하려 하시는데요.

하지만 법원은 "임대인이 원상회복 지연이 아니더라도 임대료 상당의 손실을 면하지 못했을 것이라면, 원상회복 지연과 손해 사이에 인과관계가 없다"라고 보고 있습니다.

즉, 부동산 시장 상황이 좋지 않아 공실이 발생한 것이라면 원상 회복이 늦어졌다고 해서 그 기간의 차임을 청구하기는 어렵다는 것이죠. (사전에 새로운 임차인을 구했다면 사정이 달라질 수도 있겠지만....)

 

마치며!!!

산책로 박우진 변호사가 팁을 드릴게요.

우선 임대차 소송에서 가장 중요한 것은 '증거'입니다.

- 차임 연체 사실을 문서화하고

- 원상회복 관련 증거를 잘 보관하고

- 임차인과의 연락 내역을 보관해두세요.

이러한 기록들이 나중에 소송에서 여러분의 권리를 지켜주는 든든한 방패가 될 것입니다.

임대차 문제로 고민이신 분들은 언제든 임대차 전문가와 상담하시기 바랍니다. 오늘도 행복한 하루 보내세요! 😊

<임대차, 부동산 소송 상담 문의>

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박우진변호사 법무법인율천

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